Hjemfaldspligt

En hjemfaldspligt er som regel opstået i forbindelse med, at kommunen har solgt en ejendom, dvs. hjemfaldspligten er en del af en tidligere ejendomshandel.

Hjemfaldspligt betyder kort fortalt, at Gladsaxe Kommune på et tidspunkt igen har ret til at overtage ejendommen, dvs. ejendommen "hjemfalder" til den oprindelige ejer.

Købers fordel ved aftalen om hjemfaldspligt har været 1) at prisen på ejendommen var lavere på grund af hjemfaldet, og 2) at ejendommen på købstidspunktet først mange år senere skulle hjemfalde til kommunen - typisk efter 60-90 år.

Hjemfaldsklausuler er forskelligt formuleret afhængigt af ejendomshandlen, og de konkrete vilkår fremgår af hjemfaldsdeklarationen.

Ofte vil der være fastsat et bestemt årstal, hvor ejendomsretten igen overgår til kommunen (hjemfaldsåret). I nogle tilfælde skal kommunen varsle ejendommen overtaget og i andre tilfælde overgår ejendommen til kommunen ved ændret anvendelse.

En hjemfaldsdeklaration har stor betydning for ejeren af en ejendom, og Gladsaxe Byråd har derfor besluttet at tilbyde alle ejendomsejere frikøb for hjemfaldspligt eller udskydelse af hjemfaldsåret.

Betydning for nuværende ejere:

Ejendomsret: Hvis ejeren ikke frikøber eller udskyder hjemfaldet inden hjemfaldstidspunktet, får kommunen igen den fulde ejendomsret til ejendommen. Det betyder, at ejeren ikke længere ejer eller kan bruge ejendommen som før.

Ingen kompensation: En ejer har normalt ikke ret til kompensation fra kommunen i forbindelse med et hjemfald medmindre, at det er aftalt i deklarationen. Det skyldes, at ejendommen i sin tid er handlet til en lavere pris på grund af vilkåret om et senere hjemfald.

Realkreditbelåning: Som ejer skal du være opmærksom på, at en hjemfaldsdeklaration kan forhindre dig i at optage realkreditlån i hjemfaldsperiodens sidste 30 år - spørg dit realkreditinstitut.

Betydning ved handel af ejendom med hjemfaldspligt: 

Hjemfaldspligten gælder også for senere købere af ejendommen, der overtager de samme vilkår for hjemfaldspligten, som ejeren havde. Det er vigtigt for sælger og køber at kende vilkårene for en hjemfaldspligt i forbindelse med en ejendomshandel.

Ejendomsværdien: En hjemfaldsdeklaration har væsentlig betydning for en ejendoms markedspris, da ejendomsretten på et tidspunkt falder retur til kommunen uden kompensation.  

Realkreditbelåning: En hjemfaldsdeklaration kan forhindre realkreditbelåning i hjemfaldsperiodens sidste 30 år, og dermed også forhindre købers finansiering af en ejendomshandel.

En hjemfaldspligt er normalt tinglyst på en ejendom, så du kan nemt undersøge, om der er hjemfaldspligt ved at se i tingbogen.

På tinglysning.dk kan du se, om der er tinglyst en deklaration om hjemfald på din ejendom via den mulighed, der hedder ”Forespørg med log in”. Du skal bruge dit NemID.

Efter login vælger du "Fast ejendom" og indtaster adressen på den ejendom, du ønsker at undersøge. Klikker du på den fremsøgte adresse, kan du se ejendommens tingbogsattest. Er der tinglyst hjemfaldspligt på ejendommen, vil dette fremgå under fanen ”servitutter”.

Vær opmærksom på, at udskrift af tingbogen kan være forbundet med et gebyr, som du kan læse mere om på tinglysningsrettens hjemmeside.

Du kan også bruge tinglysningssystemet uden log ind via muligheden "Forespørg uden log in", hvor du også kan se servitutterne på en ejendom. Ved brug af systemet uden log in kan du dog kun se hovedoplysningerne i tingbogen.

Grundejere i Gladsaxe Kommune kan frikøbe deres ejendom for hjemfaldspligt eller udskyde en hjemfaldspligt i 10 år til et senere år mod betaling til kommunen.

En udskydelse af hjemfaldstidspunktet sker i 10-års intervaller til et helt årti, dvs. 2040, 2050, 2060 osv. 

Betalingen er en kompensation for, at ejendommen ikke senere bliver kommunens igen (frikøb) eller at ejerskabet først skifter på et senere tidspunkt (udskydelse).

Beløbet beregnes ud fra ejendommens værdi, antal år til hjemfaldstidspunktet og en kalkulationsrente. Du kan selv lave en vejledende beregning i vores frikøbsberegner.

Ved et frikøb fra hjemfaldspligten slettes kommunens hjemfaldsret til ejendommen fra tingbogen, og den gælder ikke længere for ejeren eller senere købere af ejendommen. 

Ved en udskydelse af hjemfaldspligten udskyder man hjemfaldstidspunktet, som ændres i tingbogen til det nye aftalte tidspunkt. 

Efter et frikøb har kommunen med andre ord ikke længere ret til at overtage ejendommen på et senere tidspunkt, og efter en udskydelse er hjemfaldstidspunktet blot flyttet 10 år længere ud i tiden.

Ved et frikøb af hjemfaldspligten får kommunen ikke senere ejendommen tilbage igen. Et frikøb svarer med andre ord til, at Gladsaxe Kommune ”sælger” ejendommen til den nuværende ejer i hjemfaldsåret.

Prisen for et frikøb baserer sig på den beregnede værdi af ejendommen i hjemfaldsåret ved brug af tre faktorer:

• ejendommens nuværende værdi,
• den aktuelle kalkulationsrente, og
• antallet af år til hjemfaldstidspunktet.

Lav selv en vejledende beregning i vores frikøbsberegner.

Ejendomsværdien: Ejendommens værdi fastsættes enten ved den aktuelle offentlige ejendomsvurdering eller ved en mæglervurdering. Omfatter hjemfaldspligten kun grunden tages udgangspunkt i grundværdien og ikke hele ejendommens værdi.

Grundejeren og kommunen kan hver især kræve, at ejendomsværdien fastsættes ved mæglervurdering indtil SKATs nye vurderingssystem træder i kraft.

Du kan finde den offentlige ejendomsværdi på SKATs hjemmeside.

Kalkulationsrenten: Kalkulationsrenten reguleres én gang årligt og svarer til gennemsnittet for realrenten de seneste 10 år. Kalkulationsrenten er i perioden 1. april 2023 til 31. marts 2024 fastsat til 0,8 %.

I tilfælde af en negativ kalkulationsrente fastsættes kalkulationsrenten i hjemfaldsberegningen til 0,1%.

Resttid til hjemfaldstidspunktet: Hjemfaldstidspunktet fremgår af hjemfaldsdeklarationen i tingbogen. Alle Gladsaxe Kommunes hjemfald forfalder 1. april i et givent år, og derfor løber "beregningsåret" for hjemfald fra 1. april til 31. marts året efter.

Resttiden fastsættes til antal år fra 1. april i det aktuelle beregningsår og til 1. april i hjemfaldsåret.

Frikøbsberegning: Ved beregning af frikøb tilbagediskonteres værdien af ejendommen i hjemfaldsåret til det aktuelle år ud fra kalkulationsrenten.

Beregningsmodellen for frikøb ser således ud:

Beregningseksempel for en ejendom med en ejendomsværdi på 2.000.000 kr., hjemfald om 20 år og en kalkulationsrente på 1,4%:

Beløbet for at udskyde hjemfaldspligten udgør forskellen mellem frikøbsbeløbet beregnet på det oprindelige hjemfaldsår og frikøbsbeløbet beregnet på det udskudte hjemfaldsår.

Se mere under "Hvad koster et frikøb" ovenfor. 

Beregningsmodellen for udskydelse af hjemfaldpligten sker derfor ved to beregninger med forskellige hjemfaldstidspunkter og ser således ud:

Beregningseksempel på en ejendom med en ejendomsværdi på 2.000.000 kr., hjemfald om 20 år og kalkulationsrente på 1,4%, hvor hjemfaldet ønskes udskudt i 10 år:

Du kan frikøbe eller udskyde hjemfaldspligten på din ejendom ved at henvende dig til Byrådssekretariatet i Gladsaxe Kommune på [email protected].

Byrådssekretariatet vil på kommunens vegne beregne frikøbsbeløbet eller udskydelsesbeløbet, og sende dig et tilbud.

Vær opmærksom på, at du kun kan udskyde hjemfald i 10 år ad gangen, og der derfor skal være gået mindst 10 år mellem eventuelle udskydelser af hjemfaldstidspunktet.

Et tilbud gælder kun i den periode, som beregningen er foretaget i, dvs. du skal inden førstkommende 31. marts have betalt frikøbsbeløbet eller udskydelsesbeløbet. Vær derfor opmærksom på at kontakte kommunen mindst 1-2 måneder inden denne frist.

Hvis du ikke har modtaget en ny offentlig ejendomsvurdering, skal du ved din henvendelse tage stilling til, om du ønsker, at frikøbsberegningen skal ske på baggrund af den offentlige ejendomsværdi (suspenderet af SKAT) eller på baggrund af en mæglervurdering. Vær opmærksom på, at hvis enten du eller Gladsaxe Kommune ønsker beregningen foretaget på baggrund af en mæglervurdering, så anvendes den offentlige ejendomsvurdering ikke.

Gladsaxe Kommune indhenter mæglervurderingen, som betales af den, der har anmodet om en vurdering som beregningsgrundlag.

Mæglervurderingen gælder for frikøbsberegningen i 12 måneder eller frem til SKATs nye ejendomsvurderingssystem træder i kraft.