Før du bygger

Har du spørgsmål i forbindelse med dine tanker om byggeri, kan det være en god ide at afholde et møde (kaldet en forhåndsdialog).
Vi oplever dog, at langt de fleste sager kan klares ved en god snak over telefonen. Send os en mail på [email protected] med dine spørgsmål, og så afklarer vi, om det kan klares telefonisk eller vi skal afholde et møde. I mailen bedes du angive et telefonnr. hvor vi kan træffe dig på.

Skal der afholdes et møde, opretter vi en sag og du vil blive kontaktet af en sagsbehandler med henblik på at finde dato og tidspunkt. Før mødet, skal du indsende dagsorden, beskrivelse af projektet og skitsetegninger.
En forhåndsdialog varer 30-45 minutter.

Du skal søge om byggetilladelse, hvis byggeriet medfører en udvidelse af dit etageareal. Det kan være opførelse af en tilbygning, inddragelse af udestue til beboelse, påbygning af kvist, inddragelse af tagetage, udgravning af kælder eller lignende.

Du skal også søge om byggetilladelse, hvis du opfører sekundært byggeri, som medfører, at du kommer til at have mere end 50 m2 carport, drivhus, overdækning, garage eller lignende på din ejendom.

Du skal være opmærksom på, at hvis du bor i rækkehus/dobbelthus kan der være andre bestemmelser, som gør, at du skal søge om tilladelse, selv om at byggeriet ikke hører ind under en af den ovenstående.

Kontakt os, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Du skal ikke søge om byggetilladelse, hvis dit byggeri hører ind under nedenstående kategori:

1. Opførelse af og tilbygninger til garager og carport, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når bygningerne tilsammen har et areal på højst 50 m2, placeres på terræn og udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger, jfr. BR18, kap. 5.
    
2. Ombygninger af garager, carporte, udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når de udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger, jfr. BR18, kap. 5.
    
3. Ombygninger og forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. En udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm betragtes ikke som en udvidelse af etagearealet.
    
4. Ombygninger og andre forandringer i andet eksisterende byggeri, som ikke ændrer på de bærende konstruktioners virkemåde eller forudsætningerne for de brandmæssige forhold. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. Ændringer af lastvirkning på mindre end 5 pct. I forhold til eksisterende dokumentation og uændret statisk virkemåde af konstruktionen betragtes ikke som en ændring.
    
5. Udendørs svømmebassiner og havepejse i tilknytning til enfamiliehuse, tofamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse.

Se den fyldestgørende liste på bygningsreglementet.dk

Husk at der kan være krav i lokalplanen for din ejendom, som gør, at du alligevel skal søge om tilladelse.

Stort set alle lokalplaner og byplaner i Gladsaxe Kommune indeholder en byggelinje mod vej. Denne byggelinje må ikke overskrides af nogen form for byggeri. Du kan i din lokalplan eller byplanvedtægt se, hvor byggelinjen ligger.

Det er dit ansvar, at byggeri opført uden byggetilladelse, overholder bestemmelserne i lokalplan og bygningsreglement.

Find lokalplanen for din ejendom

Kontakt os, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Når du skal søge om byggetilladelse, skal du altid bruge onlineportalen Byg og Miljø.

Opret ansøgning om byggetilladelse via Byg og Miljø

I ansøgningen skal du erklære, hvilke tekniske bestemmelser i bygningsreglementet, dit projekt er omfattet af, kap. 2-7, 9-19 og 20-22.

Herudover skal du oplyse om, hvilken konstruktionsklasse og brandklasse din bygning er placeret i.

Læs om konstruktionsklasser i Bygningsreglementet

Læs om brandklasser i Bygningsreglementet

Ved færdigmelding, skal du indsende erklæring om, at byggeriet er opført i overensstemmelse med bestemmelserne i byggetilladelsen og bygningsreglementet og erklæring om, at der er indsendt den fornødne dokumentation for at bestemmelserne er overholdt. Herudover skal du indsende dokumentation for, at du overholder de bestemmelser, som du i ansøgningen har erklæret, at dit projekt er omfattet af og evt. redegørelse for andre forhold i dit byggeri, som er uafklaret, når byggetilladelsen udstedes.

I byggetilladelsen kan du se, hvad du skal indsende i forhold til dit byggeri.

Når du færdigmelder dit byggeri, skal vi kontrollere, at du har indsendt erklæringer og dokumentation, men vi skal ikke kontrollere at beregninger m.m. er korrekte. Som bygherre er det dit ansvar, at dette er tilfældet.

Du og din nabo har som udgangspunkt en byggeret, hvis byggeriet er af ”normalt” omfang. Det er en generel byggeret, som betyder at du og din nabo har ret til at bygge, hvis byggeriet overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Bygningsreglementet og den lokalplan/byplanvedtægt, som er gældende for ejendommen.

Læs om byggeret og helhedsvurdering i Bygningsreglementet

Læs om beregningsregler for bebyggelsesprocent i Bygningsreglementet

Læs vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse i Bygningsreglementet

Som udgangspunkt, kan vi ikke nægte at give byggetilladelse, hvis byggeriet overholder de ovenstående bestemmelser, og naboer bliver ikke nødvendigvis hørt, før vi træffer en afgørelse.

Selv om byggeriet overholder byggeretten og bestemmelserne i lokalplan/byplanvedtægt, skal der alligevel altid ansøges om byggetilladelse, før arbejdet påbegyndes.

Naboorientering

En naboorientering foretages ud fra Planlovens § 20.

Det betyder, at hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i den lokalplan/byplanvedtægt, som er gældende for ejendommen, kan Gladsaxe Kommune vælge at sende projektet i naboorientering hos de naboer, som er væsentligt berørte af byggeriet.

Naboorienteringen giver naboerne mulighed for at komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for os.

Partshøring

En partshøring foretages ud fra Forvaltningsloven § 19

Det betyder, at hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i Bygningsreglementet eller ikke har sædvanligt omfang, kan Gladsaxe Kommune vælge at sende projektet i partshøring hos de naboer, som har en væsentlig og individuel interesse i sagen.

Partshøringen giver de berørte parter mulighed for at få kendskab til projektet, komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for os.

Generelt

Et projekt kan godt både blive sendt i naboorientering og partshøring.

Det er vores vurdering om et projekt skal i naboorientering/partshøring. I vurderingen, skal vi kigge på om ejerne af de omkringliggende ejendomme har en væsentlig og individuel interesse i projektet.

Du kan bede om, at blive part i en sag. Gladsaxe Kommune skal så vurdere og træffe afgørelse om du er part i sagen og derfor skal have partsstatus.

En naboorientering eller partshøring betyder ikke, at du som nabo/part har vetoret til at bestemme om byggeriet kan gennemføres eller ej. Men det giver dig mulighed til at komme med oplysninger og saglige begrundelser for, at byggeriet skal ændres før det gennemføres.

Et byggeri kommer altså ikke nødvendigvis i høring hos naboerne, selv om at der er afvigelser fra bestemmelserne.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser regulerer blandt andet byggeriets afstand til skel, dets etageantal og højde.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser er fastlagt for at mindske skygge- og indbliksgenerne hos naboerne. Ved at fastlægge en mindste afstand til skel og en maksimal højde i forhold til nabo, er det således vurderet, at skygge- og indbliksgener ikke vil være ud over det normale og hvad der kan accepteres, hvis byggeriet overholder bestemmelserne og er af sædvanligt omfang.

Byggeriets afstand til skel og højde

De bebyggelsesregulerende bestemmelser betyder, at byggeriet kan opføres, hvis det holder en afstand på 2,5 meter til skel mod nabo, og ikke overstiger en højde på afstanden til skel gange 1,4, dog maksimalt 8,5 meter. Gavltrekanter af sædvanligt omfang og mindre bygningsdele som skorstene og antenner må dog føres højere op, se illustrationer.

Afstanden til skel mod vej er i de fleste steder i Gladsaxe kommune fastsat til 5 meter.

Det skrå højdegrænseplan

Gavltrekant

Mod nabo kan gavltrekanter af sædvanligt omfang føres op over det skrå højdegrænseplan.

Etageantal

De bebyggelsesregulerende bestemmelser giver mulighed for at bygge i 2 fulde etager, mens de fleste lokalplaner og byplan vedtægter i Gladsaxe Kommune kun giver mulighed for at bygge i 1 etage og udnyttet tagetage (1½ plan).

For at byggeriet er i 1½ plan og ikke to fulde etager, skal 1. salen som udgangspunkt være en tagetage med en trempelhøjde på maksimalt 1 m. Trempelhøjden er afstanden fra det færdige gulv i tagetagen til overkant trempelrem, se illustration.

Fritlagte kælder tæller nogle gange med i etageantallet, når etageantal skal vurderes i forhold til bestemmelserne om etageantal i en lokalplan/byplan vedtægt. Grunden til dette er, at denne vurdering ikke tager udgangspunkt i anvendelsen af bygningen, men i udseendet af bygningen. Se illustration for vurdering af etageantal.

Garager, carporte, udhuse mm.

Mindre bygninger, som garager, carporte, drivhuse, overdækninger, udhuse m.m. kan placeres tættere på skel mod nabo end 2,5 meter. I Gladsaxe kommune, må de dog fortsat ikke placeres tættere på skel mod vej end 5 meter.

Hvis bygningerne placeres tættere på skel end 2,5 meter, må de ikke være højere end 2,5 meter, ikke have vinduer placeret mod skel og den samlede længde af de bygninger, som er placeret tættere på skel end 2,5 meter må ikke være længere end 12 meter. Herudover skal regnvand holdes inde på egen grund.

Ud over ovenstående er det en forudsætning, at der er tale om bygninger med selvstændige tagflader. Der kan altså ikke opføres integrerede carporte, garager, overdækninger m.m. nærmere skel end 2,5 meter.

Når du planlægger dit byggeri, så skal du huske, at Gladsaxe Kommune har regler for, hvordan affald skal håndteres på din grund, og afhentning af dette. Du kan læse reglerne her 

Kloaksystemet separatkloakeres

Novafos vil separatkloakere kloaksystemet i Gladsaxe Kommune inden for de næste 35-40 år. Når kloaksystemet i dit område bliver opdelt i regnvand og spildevand, står du selv for udgiften til at adskille regn- og spildevand inde på din grund. Det kan derfor være relevant at kigge på om du skal udføre en adskillelse af systemet inde på din grund, i forbindelse med dit byggeri. Du kan læse om, hvornår dit område skal separat-kloakeres, og hvordan du skal forhold dig her www.gladsaxe.dk/nykloak

Der kan i mange tilfælde være forhold ved din ejendom, som kræver tilladelse fra andre myndigheder under Gladsaxe Kommune, herunder Miljø og Klima samt Veje og Trafik.

Vi anbefaler stærkt, at du undersøger dette på forhånd og får behandlet eventuelle forhold, inden du sender din ansøgning til Byggesag via Byg og Miljø. På denne måde lettes og forkortes selve byggesagsbehandlingen væsentligt.

Læs om myndighedsområdet Miljø og Klima i Gladsaxe

Læs om myndighedsområdet Veje og Trafik i Gladsaxe

Et eksempel på anden myndighedsgodkendelse kan være:

Hvis du ønsker at bygge carport, kræver det at du skal køre fra vej, over fortov og ind på din grund. Det kræver at der søges om en overkørsel på det sted du ønsker carporten. Når du har fået denne tilladelse, betyder det ikke at du automatisk får lov til carporten, men du har nu lov til at køre over fortov og parkere i det fri på egen grund.
Det samme gør sig også gældende den anden vej. Hvis du har fået lov til at bygge carport, er det ikke sikkert at du kan få en overkørsel.
Sørg derfor altid for at have overkørslen på plads inden ansøgning.

Her kan du læse om bygningers bevaringsværdi og find ud af, hvilken bevaringsværdi din ejendom har

En bygnings bevaringsværdi er en vurdering af en bygnings arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige værdi samt dens originalitet og tilstand.

Gladsaxe Kommune har foretaget en registrering af en bygnings bevaringsværdi efter SAVE-systemet (Survey of Architectural Values in the Environment).

Hvilken bevaringsværdi har min ejendom? Bevaringsværdien af bygninger på din ejendom finder du på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.Bevaringsværdien af bygninger på din ejendom finder du på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Hvilke ejendomme er udpeget som bevaringsværdige? I Kommuneplanen er en bygning bevaringsværdig, når den har en bevaringsværdi på 1-4.
Bygninger med den højeste værdi 1 vil som oftest være fredede bygninger eller folkekirker. Særligt værdifulde bygninger kan dog godt have bevaringsværdi 1 uden at være fredede.
Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags.
En bygning kan desuden også være bevaringsværdig, hvis den er udpeget i en lokalplan, byplanvedtægt eller i en tinglyst deklaration.

Ombygning af en bevaringsværdig bygning
Hvis du ønsker at ombygge eller udvide en bevaringsværdig ejendom, skal du altid tænke bevaringsværdien ind i planlægningen af byggeriet.
Husk at søge om byggetilladelse via portalen byg og miljø

Har du spørgsmål er du altid velkommen til at ringe til os at skrive til os via mail på [email protected]

• Bestemmelserne i bygningsreglementet (undtagen kap. 2, se helhedsvurdering)
• Lokalplaner
• Byplaner

Hvis dit byggeprojekt ikke overholder lokalplanen eller anden lovgivning, som er gældende for din ejendom, kan du fremsende en skriftlig ansøgning om dispensation.

Det er vigtigt at du begrunder din ansøgning om dispensation. Hvorfor har du et behov for at overskride bestemmelserne i lokalplanen eller eventuel anden lovgivning?

Gladsaxe Kommune foretager en vurdering af dit byggeprojekt, hvor det blandt andet vurderes om formålet med f.eks. lokalplanen er overholdt eller praksis i kommunen er fulgt.

En dispensationsansøgning skal altid være skriftlig og sendes sammen med det øvrige ansøgningsmateriale via bygogmiljø.

I dispensationsansøgningen skal man klart redegøre for hvilke bestemmelser, man søger om dispensation fra og hvorfor.

Det er med andre ord dit ansvar at tjekke alle bestemmelser, og se om de kan overholdes.

I forbindelse med behandling af en dispensationsansøgning vil Gladsaxe Kommune oftest skulle foretages en naboorientering eller en partshøring. Her skal vi vurdere, hvem der kan blive påvirket af projektet og evt. vil kunne gøre indsigelser mod byggeriet. Naboen/parten får således mulighed for at komme med deres syn på sagen.

Såfremt der kommer nogle saglige indsigelser, vil kommunen herefter tage det med i vurderingen. Det er altså ikke naboen/parten, der kan afgøre sagen. Selve indsigelsesperioden varer mindst 2 uger (3 uger i ferieperioden) og ca. yderligere en uge i postgang mm.

I nogle tilfælde skal sagen forelægges Byrådets Trafik- og Teknikudvalg (TTU) med henblik på afgørelse af sagen.

Hvis du ikke overholder byggeretten i Bygningsreglementet, skal du oplyse os om dette, og begrunde hvorfor du skal have lov til dit byggeri alligevel.

For at afgøre ansøgningen, skal vi foretage en helhedsvurdering af projektet. I helhedsvurderingen indgår blandt andet en overvejelse af projektets indflydelse på naboerne og området, hvad der er sædvanligt for området, og hvad vi ønsker skal ske i området fremover.

I Gladsaxe Kommune har vi et stærkt ønske om at skabe bygninger, der bidrager til en levende by med borgerne i centrum. Det indebærer, at den arkitektoniske kvalitet holdes for øje i store så vel som små projekter.

Vi forsøger i Gladsaxes Arkitekturpolitik at beskrive, hvad vi egentlig mener med arkitektonisk kvalitet og kommer med forskellige bud på, og hvordan man som borger kan være med til at højne standarden i sit eget byggeprojekt gennem blandt andet æstetik, balance og bæredygtighed.

Gladsaxe Kommunes Arkitekturpolitik vandt i 2015 Kulturministeriets Arkitekturpris.

Se Gladsaxe Kommunes Arkitekturpolitik