Før du bygger

Har du spørgsmål i forbindelse med dine tanker om byggeri, kan det være en god ide at afholde et møde med Byggesag, også kaldet en forhåndsdialog.

Byggesag oplever dog, at langt de fleste sager kan klares ved en god snak over telefonen.

Send en mail til byggesag@gladsaxe.dk med dine spørgsmål, dit navn, din adresse og et telefonnummer, du kan kontaktes på. Så afklarer Byggesag, om det kan klares telefonisk, eller om det er bedre at afholde et møde med dig.

Skal der afholdes et møde, oprettes en sag og du vil blive kontaktet af en sagsbehandler med henblik på at finde dato og tidspunkt. Før mødet skal du indsende en dagsorden, beskrivelse af projektet og skitsetegninger.

En forhåndsdialog varer typisk 30-45 minutter.

Du skal søge om byggetilladelse, hvis byggeriet medfører en udvidelse af dit etageareal. Det kan være opførelse af en tilbygning, inddragelse af udestue til beboelse, påbygning af kvist, udnyttelse af tagetage, udgravning af kælder eller lignende.

Du skal også søge om byggetilladelse, hvis du opfører sekundært byggeri, der medfører at du kommer til at have mere end 50 kvadratmeter sekundært byggeri (carport, drivhus, overdækning, garage eller lignende) på din grund.

Du skal være opmærksom på, at hvis du bor i rækkehus/dobbelthus, så kan der være andre bestemmelser, der gør, at du skal søge om tilladelse, selvom byggeriet ikke hører ind under en af de ovennævnte bestemmelser.

Send en mail til byggesag@gladsaxe.dk, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Du skal ikke søge om byggetilladelse, hvis dit byggeri hører ind under nedenstående kategorier:

1. Opførelse af og tilbygninger til garager og carport, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når bygningerne tilsammen har et areal på højst 50 kvadratmeter, placeres på terræn og udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger, jf. BR18, kap. 5.
    
2. Ombygninger af garager, carporte, udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når de udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger, jf. BR18, kap. 5.
    
3. Ombygninger og forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. En udvendig efterisolering på maksimalt 25 centimeter betragtes ikke som en udvidelse af etagearealet.
    
4. Udendørs svømmebassiner og havepejse i tilknytning til enfamiliehuse, tofamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse.

Se den fyldestgørende liste på bygningsreglementet.dk

Husk at der kan være krav i lokalplanen for din ejendom, som gør at du alligevel skal søge om tilladelse.

Stort set alle lokalplaner og byplaner i Gladsaxe Kommune indeholder en byggelinje mod vej. Denne byggelinje må ikke overskrides af nogen form for byggeri. Du kan i din lokalplan eller byplanvedtægt se, hvor byggelinjen ligger.

Det er dit ansvar, at byggeri opført uden byggetilladelse overholder bestemmelserne i lokalplan og bygningsreglementet.

Find lokalplanen for din ejendom

Send en mail til byggesag@gladsaxe.dk, hvis du har spørgsmål til, om dit byggeri kræver byggetilladelse.

Enfamiliehuse

Hvis du ønsker at sætte solvarme-eller solcelleansøg op på fritliggende enfamiliehus, skal du først tjekke om det har en bevaringsværdig 1-4. Det gør du på Slots-og Kulturstyrelsens hjemmeside

• Har dit hus værdi 1-4, så skal du kontakte byggesag.
• Er bevaringsværdi 5 eller mere, så kræver det ikke en byggetilladelse, så længe du opsætter dem på husets eksisterende tag og i flugt med taghældningen.

Dobbelt- og rækkehuse

Ved dobbelt- og rækkehuse skal du kontakte byggesag, da der kan være særlige regler i deklarationer og lokalplaner.

Opsætning på andre bygningstyper

Opsætning på andre typer af bygninger kan kræve en byggetilladelse, hvorfor du skal kontakte byggesag.

Kontaktinfo

Byggesag kan kontaktes enten via mailen byggesag@gladsaxe.dk eller på telefon 39 57 59 05

Når du skal søge om byggetilladelse, skal du altid bruge onlineportalen Byg og Miljø.

• Opret ansøgning om byggetilladelse via Byg og Miljø

I ansøgningen skal du erklære, hvilke tekniske bestemmelser i bygningsreglementet, dit projekt er omfattet af, kap. 2-7, 9-19 og 20-22.

Herudover skal du oplyse om, hvilken konstruktionsklasse og brandklasse din bygning er placeret i.

• Læs om konstruktionsklasser i Bygningsreglementet
• Læs om brandklasser i Bygningsreglementet

Ved færdigmelding skal du indsende erklæring om, at byggeriet er opført i overensstemmelse med bestemmelserne i byggetilladelsen og bygningsreglementet, og at der er vedhæftet den nødvendige dokumentation for at bestemmelserne er overholdt. Herudover skal du indsende dokumentation for, at du overholder de bestemmelser, som du i ansøgningen har erklæret, at dit projekt er omfattet af. Her kan du eventuelt også redegøre for andre forhold i dit byggeri, som er uafklaret, når byggetilladelsen udstedes.

I byggetilladelsen kan du se, hvad du skal indsende af dokumentation i forhold til dit byggeri.

Når du færdigmelder dit byggeri, skal Byggesag kontrollere, at du har indsendt erklæringer og dokumentation, men vi skal ikke kontrollere at beregninger med mere er korrekte. Som bygherre er det dit ansvar at indsende de korrekte beregninger.

Du og din nabo har som udgangspunkt en byggeret, hvis byggeriet er af ”normalt” omfang. Det er en generel byggeret, som betyder at du og din nabo har ret til at bygge, hvis byggeriet overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Bygningsreglementet og den lokalplan/byplanvedtægt, som er gældende for ejendommen.

• Læs om byggeret og helhedsvurdering i Bygningsreglementet
• Læs om beregningsregler for bebyggelsesprocent i Bygningsreglementet

Som udgangspunkt kan Byggesag ikke nægte at give byggetilladelse, hvis byggeriet overholder de ovenstående bestemmelser, og naboer bliver ikke nødvendigvis hørt, før vi træffer en afgørelse.

Selvom byggeriet overholder byggeretten og bestemmelserne i lokalplan/byplanvedtægt, skal der alligevel altid ansøges om byggetilladelse, før arbejdet opstartes.

Naboorientering

En naboorientering foretages ud fra Planlovens §20.

Det betyder, at hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i den lokalplan/byplanvedtægt, som er gældende for ejendommen, kan By- og Miljøforvaltningen vælge at sende projektet i naboorientering hos de naboer, som er væsentligt berørte af byggeriet.

Naboorienteringen giver naboerne mulighed for at komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for forvaltningen.

Partshøring

En partshøring foretages ud fra Forvaltningsloven §19.

Hvis et byggeri afviger fra bestemmelserne i Bygningsreglementet eller ikke har sædvanligt omfang, kan By- og Miljøforvaltningen vælge at sende projektet i partshøring hos de naboer, som har en væsentlig og individuel interesse i sagen.

Partshøringen giver de berørte parter mulighed for at få kendskab til projektet, komme med bemærkninger til projektet og oplyse om forhold, som kan være ukendte for forvaltningen.

Generelt

Et projekt kan både blive sendt i naboorientering og partshøring. Det er By- og Miljøforvaltningens vurdering om et projekt skal i naboorientering/partshøring. I vurderingen tages højde for om ejerne af de omkringliggende ejendomme har en væsentlig og individuel interesse i projektet.

Du kan bede om at blive part i en sag. Forvaltningen vurderer og træffer afgørelsen om, hvorvidt du er part i sagen og skal have partsstatus.

En naboorientering eller partshøring betyder ikke, at du som nabo/part har vetoret til at bestemme om byggeriet kan gennemføres eller ej. Men det giver dig mulighed for at komme med oplysninger og saglige begrundelser for, hvorfor byggeriet skal ændres før det gennemføres.

Et byggeri kommer altså ikke nødvendigvis i høring hos naboerne, selvom der forekommer afvigelser fra bestemmelserne.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser regulerer blandt andet byggeriets afstand til skel, dets etageantal og højde.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser er fastlagt for at mindske skygge- og indbliksgenerne hos naboerne. Ved at fastlægge en mindste afstand til skel og en maksimal højde i forhold til nabo, er det således vurderet, at skygge- og indbliksgener ikke vil være udover det normale, og hvad der kan accepteres, hvis byggeriet overholder bestemmelserne og er af sædvanligt omfang.

Byggeriets afstand til skel og højde

De bebyggelsesregulerende bestemmelser betyder at byggeriet kan opføres, hvis det holder en afstand på 2,5 meter til skel mod nabo og ikke overstiger en højde på afstanden til skel gange 1,4 meter, dog maksimalt 8,5 meter. Gavltrekanter af sædvanligt omfang og mindre bygningsdele som skorstene og antenner må dog føres højere op, se illustrationer herunder.

Ved de fleste steder i Gladsaxe er afstanden til skel mod vej fastsat til 5 meter.

Det skrå højdegrænseplan

Gavltrekant

Mod nabo kan gavltrekanter af sædvanligt omfang føres op over det skrå højdegrænseplan.

Etageantal

De bebyggelsesregulerende bestemmelser giver mulighed for at bygge i 2 fulde etager, mens de fleste lokalplaner og byplanvedtægter i Gladsaxe Kommune kun giver mulighed for at bygge i 1 etage og udnyttet tagetage (1½ plan).

For at byggeriet er i 1½ plan og ikke to fulde etager, skal 1. salen som udgangspunkt være en tagetage med en trempelhøjde på maksimalt 1 meter. Trempelhøjden er afstanden fra det færdige gulv i tagetagen til overkant trempelrem, se følgende illustration.

Trempelhøjden

Fritlagte kældere tæller nogle gange med i etageantallet, når etageantal skal vurderes i forhold til bestemmelserne om etageantal i en lokalplan/byplanvedtægt. Grunden til dette er, at denne vurdering ikke tager udgangspunkt i anvendelsen af bygningen, men i udseendet af bygningen. Se illustration for vurdering af etageantal.

Vurdering af etageantal

Garager, carporte, udhuse med mere

Mindre bygninger som garager, carporte, drivhuse, overdækninger, udhuse med mere kan placeres tættere på skel mod nabo end 2,5 meter. I Gladsaxe må de dog fortsat ikke placeres tættere på skel mod vej end 5 meter.

Hvis bygningerne placeres tættere på skel end 2,5 meter, må de ikke være højere end 2,5 meter, og de må ikke have vinduer placeret mod skel. Derudover må den samlede længde af de bygninger, som er placeret tættere på skel end 2,5 meter, ikke være længere end 12 meter. Herudover skal regnvand holdes inde på egen grund.

Bygningerne skal desuden have selvstændige tagflader. Der kan altså ikke opføres integrerede carporte, garager, overdækninger med mere nærmere skel end 2,5 meter.

Antal meter for småbygninger i skel

Når du planlægger dit byggeri, skal du huske, at Gladsaxe Kommune har regler for, hvordan byggeaffald skal håndteres på din grund, og hvordan det skal afhentes.
Læs reglerne for affaldshåndtering ved nybyggeri og renovering. 

Novafos vil separatkloakere kloaksystemet i Gladsaxe inden for de næste 35-40 år. Når kloaksystemet i dit område bliver opdelt i regnvand og spildevand, så står du selv for udgiften til at adskille regn- og spildevand inde på din grund. I forbindelse med dit byggeri kan det derfor være relevant at kigge på, om du skal udføre en adskillelse af systemet inde på din grund.

Du kan læse om, hvornår dit område skal separatkloakeres, og hvordan du skal forholde dig på gladsaxe.dk/nykloak

Der kan i mange tilfælde være forhold ved din ejendom, som kræver tilladelse fra andre myndigheder under Gladsaxe Kommune, herunder Miljø og Klima samt Veje og Trafik.

By- og Miljøforvaltningen anbefaler stærkt, at du undersøger dette på forhånd og får behandlet eventuelle forhold, inden du sender din ansøgning til Byggesag via Byg og Miljø. På denne måde lettes og forkortes selve byggesagsbehandlingen væsentligt.

• Læs om myndighedsområdet Miljø og Klima i Gladsaxe
• Læs om myndighedsområdet Veje og Trafik i Gladsaxe

Et eksempel på anden myndighedsgodkendelse kan være:

Hvis du ønsker at bygge carport, kræver det, at du skal køre fra vej over fortov og ind på din grund. Derfor skal der søges om en overkørsel på det sted, du ønsker carporten, hos Veje og Trafik. Når du har fået en tilladelse, betyder det ikke, at du automatisk får lov til at bygge carporten, men du har nu lov til at køre over fortov og parkere i det fri på egen grund. Det samme gør sig også gældende den anden vej. Hvis du har fået lov til at bygge carport, er det ikke sikkert at du kan få en overkørsel.

Sørg derfor altid for at have overkørslen på plads inden du udfylder ansøgningen.

Her kan du læse om bygningers bevaringsværdi og finde ud af, hvilken bevaringsværdi din ejendom har.

En bygnings bevaringsværdi er en vurdering af en bygnings arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige værdi samt dens originalitet og tilstand.

Gladsaxe Kommune har foretaget en registrering af en bygnings bevaringsværdi efter SAVE-systemet (Survey of Architectural Values in the Environment).

Hvilken bevaringsværdi har min ejendom?

Bevaringsværdien af bygninger på din ejendom finder du på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Hvilke ejendomme er udpeget som bevaringsværdige?

I Kommuneplanen er en bygning bevaringsværdig, når den har en bevaringsværdi på 1-4. Bygninger med den højeste værdi 1 vil som oftest være fredede bygninger eller folkekirker. Særligt værdifulde bygninger kan dog godt have bevaringsværdi 1 uden at være fredede. Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. En bygning kan desuden også være bevaringsværdig, hvis den er udpeget i en lokalplan, byplanvedtægt eller i en tinglyst deklaration.

Ombygning af en bevaringsværdig bygning

Hvis du ønsker at ombygge eller udvide en bevaringsværdig ejendom, skal du altid tænke bevaringsværdien ind i planlægningen af byggeriet.
Husk at søge om byggetilladelse via portalen Byg og miljø

Har du spørgsmål er du altid velkommen til at skrive til Byggesag via mail byggesag@gladsaxe.dk

Gladsaxe Kommune giver kun dispensation til byggeri i ganske særlige tilfælde, og kun når det ikke strider mod principperne bag de bestemmelser, der regulerer byggeriet.

Dispensation er altid en individuel vurdering. Det betyder, at selvom andre måske har fået lov, så er det ikke sikkert at du får lov, da to sager aldrig er helt ens.

Hvad man kan søge dispensation fra

• ​Bestemmelserne i bygningsreglementet (undtagen kap. 2, se helhedsvurdering)
• Lokalplaner
• Byplaner

Hvis dit byggeprojekt ikke overholder lokalplanen eller anden lovgivning, som er gældende for din ejendom, kan du fremsende en skriftlig ansøgning om dispensation.

Det er vigtigt at du begrunder din ansøgning om dispensation. Beskriv helt konkret, hvorfor du har behov for at overskride bestemmelserne i lokalplanen eller eventuel anden lovgivning.

By- og Miljøforvaltningen foretager en samlet vurdering af dit byggeprojekt, blandt andet med vægt på om formålet med lokalplanen er overholdt, og om praksis i kommunen er fulgt.

Hvad skal ansøgningen indeholde?

En dispensationsansøgning skal altid være skriftlig og sendes sammen med det øvrige ansøgningsmateriale via Byg og Miljø.

I dispensationsansøgningen skal du klart redegøre for hvilke bestemmelser, du søger om dispensation fra og hvorfor.

Det er med andre ord dit ansvar at tjekke alle bestemmelser og sikre, at de kan overholdes.

Hvad betyder det for sagsbehandlingstiden?

I behandlingen af en dispensationsansøgning vil Gladsaxe Kommune oftest skulle foretages en naboorientering eller en partshøring. Her By- og Miljøforvaltningen vurdere, hvem der kan blive påvirket af projektet og eventuelt vil kunne gøre indsigelser mod byggeriet. Naboen/parten får således mulighed for at komme med deres syn på sagen.

Hvis der kommer nogle saglige indsigelser, vil forvaltningen tage dem med i vurderingen. Det er altså ikke naboen/parten, der kan afgøre sagen. Selve indsigelsesperioden varer mindst 2 uger (3 uger i ferieperioden) og cirka yderligere en uge i postgang med mere. I nogle tilfælde skal sagen forelægges Byrådets Trafik- og Teknikudvalg med henblik på afgørelse af sagen. Dette forlænger sagsbehandlingstiden.

Helhedsvurdering

Hvis du ikke overholder byggeretten i Bygningsreglementet, skal du oplyse Byggesag om dette og begrunde, hvorfor du skal have lov til at gennemføre dit byggeri alligevel.

For at kunne afgøre ansøgningen, skal Byggesag lave en helhedsvurdering af projektet. I helhedsvurderingen indgår blandt andet en overvejelse af projektets indflydelse på naboerne og området, hvad der er sædvanligt for området, og hvad Gladsaxe Kommune ønsker skal ske i området fremover.

Dit projekt har indflydelse på byen som helhed, og By- og Miljøforvaltningen har derfor lavet en arkitekturpolitik i Gladsaxe, der er tænkt som en inspirationsguide til dig.

Inspiration til din bygning

Gladsaxe Kommune har et stærkt ønske om at skabe bygninger, der bidrager til en levende by med borgerne i centrum. Det indebærer, at den arkitektoniske kvalitet holdes for øje i store så vel som små projekter.

Gladsaxes Arkitekturpolitik søger at beskrive, hvad Gladsaxe Kommune egentlig mener med arkitektonisk kvalitet, og den kommer med forskellige bud på, hvordan man som borger kan være med til at højne standarden i sit eget byggeprojekt gennem blandt andet æstetik, balance og bæredygtighed.

Gladsaxe Kommunes Arkitekturpolitik blev vedtaget 15. december 2021.

Se Gladsaxe Kommunes Arkitekturpolitik