Arealanvendelse

Gladsaxe Kommune er inddelt i en række bolig-, erhvervs-, og centerområder, der er adskilte af veje, som gennemskærer kommunen på kryds og tværs. Derudover har kommunen tre store sammenhængende naturområder, Bagsværd Sø og Hareskoven, Smør- og Fedtmosen og Gyngemosen, som alle rækker ud over kommunegrænsen.

Bagsværd Bymidte og Buddinge Bymidte udgør sammen med bydelscentrene på Søborg Hovedgade og i Høje Gladsaxe handelscentre i kommunen. Bagsværd Erhvervskvarter, Gladsaxe Erhvervskvarter og Mørkhøj Erhvervskvarter er kommunens erhvervsområder. Den nordlige del af Bagsværd Erhvervskvarter og det meste af Gladsaxe Erhvervskvarterer er under begyndende omdannelse fra mere traditionelle erhvervskvarterer til nye attraktive byområder med blandede anvendelser.

Gladsaxes mange boligområder ligger spredt i kommunen, og udgør en bred vifte af forskellige boligbebyggelser.

Samlet repræsenterer Gladsaxe en type af by, hvor hele kommunen er forstad og indgår i et forstadsområde, der er større end kommunen selv.

By- og landzone

Gladsaxe Kommune er fuldt udbygget, og der udlægges derfor ikke nye byzonearealer.

Landzonearealer findes langs Hillerød Motorvejen, Smør- og Fedtmosen, Kagså, Hareskoven og en del af bredden ned mod Bagsværd Sø.

Gladsaxe Kommune har følgende byzonearealer, der kan overføres til landzone. Bredden langs Bagsværd Sø og Lyngby Sø, den nordlige del af Smør- og Fedtmosen, kolonihaverne ved krydsningen af Hillerød Motorvejen og Motorring 3 og Høje Gladsaxe Park.

Boligformål

Gladsaxe Kommune ønsker en mangfoldighed af boligtyper, boligstørrelser og ejerformer som grundlag for at skabe social balance i de enkelte bydele. Boligformål omfatter traditionelle boliger, bofællesskaber, kollektiver, kollegier, ældreboliger med videre.  

Der gælder følgende retningslinjer:

  • Boliger må kun benyttes til helårsbeboelse
  • I lokalplaner for nye større boligområder, vil der blive stillet krav om variation i boligstørrelsen
  • I Bagsværd Bypark og Gladsaxe Ringby nord for Tobaksvejen kan Byrådet stille krav om op til 25 procent almene boliger
  • I områder, der alene er udlagt til boligformål, kan der udlægges arealer til lokal betjening med kollektive anlæg som dagtilbud, grønne områder og parkering.
  • Friarealer til ophold og leg må ikke reduceres i væsentlig omfang
  • Parkering af lastbiler og varevogne over 3.500 kg egenvægt må ikke finde sted i boligområderne
  • På den enkelte ejendom må der ikke finde oplag sted af større både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende.

Åben-lav boliger

Betegnelsen åben-lav svarer til parcelhuse og villaer. Ved åben-lav boliger forstås fritliggende beboelsesbygninger med én bolig i højst én etage med udnyttelig tagetage. Der kan etableres bofællesskaber inden for rammerne af åben-lav boliger.

Der gælder følgende retningslinjer:

  • Eksisterende tæt-lav bebyggelse i åben-lav boligområder kan bebygges efter reglerne for tæt-lav boliger
  • Forhaver til åben-lav boliger skal have et grønt præg
  • I tilfælde, hvor åben-lav boliger ligger op til en hovedvej eller lignende, kan de have en støjafskærmning. Støjafskærmning skal begrønnes
  • I lokalplaner vil der blive stillet krav om en størrelse på mindst 120 m2 for nye boliger i åben-lav boligområder. Undtaget herfra er ungdomsboliger, seniorboliger og boliger til andre grupper med særlige forhold. Såfremt bebyggelsen indrettes som bofællesskab med en større andel af indendørs fællesarealer, kan den gennemsnitlige boligstørrelse reduceres.

Tæt-lav boliger

Betegnelsen tæt-lav boliger omfatter rækkehuse, kæde- og klyngehuse. Ved tæt-lav boliger forstås beboelsesbygninger, der hver indeholder én bolig, og som er helt eller delvist sammenbygget med flere bygninger af tilsvarende art.

Der gælder følgende retningslinjer:

  • Der må opføres bebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 40
  • Der fastsættes generelt en mindste grundstørrelse på 300 m2
  • Tæt-lav boliger har som hovedregel adgang til et privat udendørs opholdsareal
  • Tæt-lav boliger skal opføres efter bebyggelsesplaner for passende afgrænsede områder
  • Forhaver til tæt-lav boliger skal have et grønt præg
  • I tilfælde, hvor tæt-lav boliger ligger op til en hovedvej eller lignende, kan de have en støjafskærmning. Støjafskærmning skal begrønnes
  • I lokalplaner vil der blive stillet krav om en gennemsnitsstørrelse på mindst 120 m2 for nye boliger i tæt-lav boligområder. Undtaget herfra er ungdomsboliger, seniorboliger, almene boliger og boliger til andre grupper med særlige forhold. Såfremt bebyggelsen indrettes som bofællesskab med en større andel af indendørs fællesarealer, kan den gennemsnitlige boligstørrelse reduceres.

Etageboliger

Ved etageboliger forstås beboelsesbygninger i to eller flere etager med tre eller flere boliger med enten vandret eller lodret opdeling i boligenheder.

  • Til enhver etageboligbebyggelse skal der udlægges og anlægges fælles friarealer til sikring af tilfredsstillende opholdsarealer, adgangsforhold, parkering mv.
  • Etageboligers gårdrum skal have et grønt præg
  • Friarealer til etageboliger skal indeholde varierede muligheder for rekreation for ejendommens beboere 
  • Etageboliger skal opføres efter bebyggelsesplaner for passende afgrænsede områder
  • I lokalplaner vil der blive stillet krav om en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 m2 for etageboliger. Undtaget herfra er ungdomsboliger, seniorboliger, almene boliger og boliger til andre grupper med særlige forhold. Såfremt bebyggelsen indrettes som bofællesskab med en større andel af indendørs fællesarealer, kan den gennemsnitlige boligstørrelse reduceres.

Offentlige formål

Områder, som er udlagt til offentlige formål, kan anvendes til dagtilbud, undervisning, omsorgscentre, kulturelle formål, herunder fritidsformål og idræt, samt anden offentlig service og administration.

Der gælder følgende retningslinjer

  • Lægehuse kan placeres i alle bymidter, bydelscentre og lokalcentre med god tilgængelighed for alle borgere, herunder også bevægelseshæmmede
  • Arealer til idrætsformål ved folkeskolerne må som udgangspunkt ikke ændres, så mulighederne for idrætsudøvelse forringes
  • I områder til offentlige formål skal der inden for den enkelte ejendom udlægges areal til fælles opholdsarealer, som understøtter bygningens anvendelse.

Erhvervsformål

Erhvervsvirksomheder placeres som udgangspunkt i erhvervsområderne, bortset fra detailhandel, visse kontorerhverv og andre funktioner, som med fordel kan placeres i bymidter og bydelscentre.

Erhvervsområderne i Gladsaxe rummer lettere industri, produktions- og lagervirksomheder, håndværksvirksomheder, kontor- og serviceerhverv.

Bagsværd Bypark og Gladsaxe Ringby er udlagt til byomdannelsesområder, hvor der sker en gradvis ændring fra traditionelle erhvervsområder til nye moderne funktionsblandede byområder. I områder for blandet bolig og erhverv kan alene placeres erhverv, som ikke er til gene for omgivelserne.

Der er i Bagsværd Bypark og Gladsaxe Ringby åbnet for en række nye anvendelser i de eksisterende bygninger, eksempelvis kreative erhverv, værksteder, kontorhotel, offentlige- og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder, sports- og eventprægede aktiviteter. Indførelse af de nye anvendelser i erhvervsområderne skal ske under hensyntagen til de eksisterende virksomheder, så de ikke pålægges nye krav.

Der gælder følgende retningslinjer

  • I lokalplaner for områder til erhverv kan Byrådet stille krav om, at biofaktoren skal være 0,3
  • Eksisterende boliger (portnerboliger og lignende) i erhvervsområder kan nedlægges
  • Gladsaxe Kommune betragter spillehaller som en forlystelse. Forlystelser må kun placeres i bymidter, men ikke på steder der er udpeget som hovedstrøg.

Centerformål

Gladsaxe Kommune ønsker at styrke detailhandlen inden for kommunen. Bymidterne skal understøttes, så flere borgere vælger at handle lokalt. I områder til centerformål kan placeres forskellige typer af erhverv, som defineres herunder.

Dagligvarebutikker:

Ved dagligvarebutikker forstås butikker med varer, der ophører med at eksistere ved forbrug, og som forbruges relativt hurtigt, primært fødevarer og produkter til personlig pleje, rengøring med videre.

Udvalgsvarebutikker:

Ved udvalgsvarebutikker forstås butikker, der forhandler varige forbrugsgoder.

Publikumsorienterede serviceerhverv:

Ved publikumsorienterede, offentlige og private serviceerhverv forstås funktioner, der ikke er detailhandel (butikker), men som alligevel med fordel kan lokaliseres på hovedstrøgene sammen med detailhandel. Der er typisk tale om funktioner, der bidrager til et levende gademiljø med åbne facader og høj grad af impulskunder.

Kontorer, klinikker med videre:

Denne gruppe af erhverv er ikke eller kun i begrænset omfang publikumsorienterede, og de egner sig derfor ikke til lokalisering i stueetagen på hovedstrøgene sammen med detailhandel. Virksomhederne har sjældent behov for åbne facader, og kundernes besøgsmønster er i højere grad præget af forudgående tidsbestilling end af impulskøb.

Links:

Detailhandel

Fritidsformål

Tekniske anlæg

Udregning af biofaktor
 

Links ud af Kommuneplan 2017:

Kort med placering af institutioner og kultur

By- og boligpolitik

 

Kort over arealanvendelse

Redegørelse

Oplag i boligområder

På den enkelte ejendom i boligområderne må der ikke finde oplag sted af større både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende. Med oplag menes, at større både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende er placeret uden for en godkendt konstruktion, for eksempel en garage eller carport. Årsagen til dette er hensynet til naboerne, dels i forhold til områdets karakter af boligområde og ryddeligheden i området, og dels i forhold til hvad der kan forventes placeret i skel. For campingvogne er der tale om både indregistrerede og uindregistrede campingvogne, mens der kun er tale om uindregistrede biler.

Almene boliger

Med udgangspunkt i planloven kan Byrådet ud fra et ønske om at opnå en alsidighed i boligsammensætning stille krav om, at op til 25 procent af byggeriet i nye boligområder skal være almene boliger. Der kan alene stilles krav i forbindelse med nye lokalplaner for områder, der ikke i forvejen er udlagt til boliger. Det forudsættes i loven, at kommunen er indstillet på at give tilsagn om støtte inden for en kortere tidsramme, og at der i praksis er en almen boligorganisation, der er interesseret i at realisere planen. I modsat fald kan kommunen efter planlovens § 48 blive forpligtet til at overtage ejendommen.

Byrådet ønsker generelt, at Gladsaxe også fremover har velfungerende og bæredygtige boligområder med en mangfoldighed af boligtyper og ejerformer, der giver plads til alle. Der skal således være en blanding af større og mindre boliger, og i de større områder vil det ofte være ønskeligt med en varieret boligsammensætning og en blanding af ejerformer for at opnå den bedste balance. På den baggrund kan Byrådet i forbindelse med kommende lokalplaner i Bagsværd Bypark og i Gladsaxe Ringby nord for Tobaksvejen stille krav om op til 25 procent almene boliger.

Opdeling af store boliger

Et led i at sikre attraktive villaområder, der giver mulighed for forskellige typer af familieboliger, er at give mulighed for en opdeling af store boliger i to. Baseret på BBR‐oplysninger har Gladsaxe Kommune i dag ca. 70 villaer, der er større end 250 m2. Der er tale om et ret begrænset antal store boliger i kommunen som helhed, og en opdeling er allerede i dag en mulighed i Regattakvarteret. På den baggrund åbnes op for en opdeling af alle store boliger. Det vurderes, at dette ikke vil ske i særlig stort omfang eller med særlig høj hastighed.

Behov for større boliger

Der er mange små boliger i Gladsaxe Kommune. Gennemsnitsboligstørrelsen er på 87m2 mod 112m2 på landsplan. For at bevare og forstærke den mangfoldighed, der er i boligtyperne i Gladsaxe, er der behov for at skabe mulighed for flere attraktive, store familieboliger som modspil til kommunens mange små boliger. Med udgangspunkt i ønsket om at hæve den gennemsnitlige boligstørrelse i Gladsaxe Kommune, fastsættes det, at der i lokalplaner for nye boligområder vil blive stillet krav om, at etageboliger i gennemsnit skal være mindst 95 m2, samt at nye åben‐lav og tæt‐lav boliger i gennemsnit skal være mindst 120 m2. Undtaget herfra er ungdomsboliger, seniorboliger, almene boliger og boliger til andre grupper med særlige forhold.

Da variation og mangfoldighed er vigtig for kommunen som helhed og for de enkelte bydele, fastsættes det samtidig, at der i lokalplaner for nye, større boligområder vil blive stillet krav om variation i boligstørrelser.

Biofaktor

Med Kommuneplan 2017 er der indarbejdet krav til størrelsen af biofaktoren i erhvervsområderne. Dette er dels for at fastholde byens grønne præg i de bebyggede områder, og dels for at understøtte udviklingen af en bæredygtig og klimatilpasset by. Det grønne i de bebyggede områder skal sikre sammenhæng i og imellem områderne, give plads til klimatilpasning og plads til oplevelser i hverdagen.   

Det er byrådets hensigt at fastholde antallet af træer i de bebyggede områder. Træer understøtter strukturer, biodiversitet og klimatilpasning. Bevaringsværdige beplantninger sikres gennem lokalplanlægningen. Det er hensigten at bevare og beskytte sunde, velplacerede træer langs veje og i de urbane byrum.

Offentlige formål

Områder, som er udlagt til offentlige formål, kan anvendes til en lang række formål inden for offentlig service og administration.

Offentlige formål kan blandt andet omfatte:

Dagtilbud
Børnehaver
Integrerede institutioner
Fritidscentre
Fritids- og Ungdomsklubber
Legesteder
Skolefritidsordninger
Vuggestuer

Undervisning:

Folke- og privatskole
Gymnasium
Kostskole
Specialundervisning
Undervisningstilbud

Omsorgscentre:

Dagtilbud for ældre og handicappede
Boliger til ældre og handicappede
Pensionistcentre
Plejeboliger

Kulturelle institutioner:

Biblioteker
Foreningshuse
Gæstehuse
Kirker
Medborgerhuse
Teater

Centerformål

I områder til centerformål, kan der placeres forskellige typer af butikker og erhverv. Herunder listes eksempler på de forskellige anvendelser.

Eksempler på dagligvarebutikker er:

Apotek
Bager
Blomsterbutik
Chokoladebutik
Fisk/vildt
Frugt/grønt
Helsekost
Kiosk
Materialist
Ostehandel
Slagter
Supermarked
Tobak/vin
Varehuse

Eksempler på udvalgsvarebutikker er:

Antikviteter/genbrug
Boghandel
Cykelhandel
Dyrehandel
Farvehandel
Gaveartikler
Guldsmed/urmager
Håndværker med butik (glarmester, el-installatør med videre)
Hårde hvidevarer
Isenkram
Legetøjsbutik
Optiker
Radio/tv/elektronik
Sportsudstyr
Tøj- og skobutik
Tæppehandel

Eksempler på publikumsorienterede serviceerhverv er:

Bar/café
Bibliotek
Biograf/teater
Fotoatelier
Frisør
Hotel
Låseservice/hælebar
Musiksted/diskotek
Netcafé
Posthus
Rejsebureau
Restaurant

Eksempler på kontorer, klinikker med videre er:

Advokat
Bank
Ejendomsmægler
Klinikker* (akupunktur, dyrlæge, fysioterapi, hudpleje, tandlæge med mere)
Kontor/administration
Køreskole
Reklamebureau
Revisor
Solcenter
Tegnestue

*) Der skal være mulighed for, at der kan etableres lægehuse også på hovedstrøgene. Hvis klinikker indgår som en del af et lægehus, kan de etableres sammen. Det bør tilstræbes, at lægehuse ikke optager en stor facadelængde.