Tillæg 6 til Kommuneplan 2017 - Erhvervsområde ved Klausdalsbrovej 1

Baggrund og formål

Topdanmark Ejendom, der ejer ejendommen Klausdalsbrovej 1 – 47 i Søborg, har anmodet om en ny lokalplan for ejendommen, med det formål at fremtidssikre ejendommens fortsatte anvendelse til erhvervsformål/ kontor- og administration. Ønsket er at øge bebyggelsesprocenten fra 90 til 150 for ejendommen. Anvendelsen skal fastholdes til erhverv i form af kontor og serviceerhverv.

Med de gældende rammebestemmelser for (11E1) er området udlagt til erhvervsområde i form af kontor og serviceerhverv. For at give mulighed for en intensivering af områdets anvendelse, er der behov for en ændring af kommuneplanens ramme for området. Det er baggrunden for udarbejdelsen af kommuneplantillæg 6.

Parallelt med kommuneplantillægget er lokalplan 257 udarbejdet, med mere detaljerede planbestemmelser.

Redegørelse

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten er på max. 90 for den enkelte ejendom, og den maksimale højde er 5 etager.

En imødekommelse af anmodningen kræver, at der udarbejdes et kommuneplantillæg for området, der hæver bebyggelsesprocenten fra max. 90 % til max. 150 %. Dette er i tråd med Kommuneplan 2017´s retningslinjer omkring at udnytte, specielt de stationsnære kerneområder, mere intensivt. Derudover er hensigten for området ved Buddinge Station, at det i højere grad skal fremstå som en del af bymidten, og at der derfor skal arbejdes både med områdets tæthed og med en åbning af facader, hvor det er muligt.

Bygningshøjde/etagehøjde

I forhold til etagehøjde er det By- og Miljøforvaltningens vurdering, at der bør fastsættes en max. etagehøjde på 6 etager i det kommende kommuneplantillæg. Det vil betyde, at området højdemæssigt vil lægge sig lige under MOE´s bygning og Fremtidsvej 1, der jf. strategien for stationsforpladser, skal fungere som en form for byport. I dag er den maksimale højde i kommuneplanrammen 5 etager.

Grundvand

Kommunen skal sikre, at der tages hensyn til grundvandsbeskyttelsen, når der planlægges for byudvikling i de såkaldte OSD områder (Områder med særlige drikkevandsinteresser). Da kommuneplantillægget ikke giver mulighed for ændret anvendelse, men alene omfatter ændring af bebyggelsesprocent og etagehøjde, er der ikke udarbejdet redegørelse for grundvandspåvirkningen.

Internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (bilag IV)

Kommunen skal varetage naturbeskyttelsesinteresserne som er udpeget i Grønt Danmarkskort, og som udgøres af naturområder med særlige naturbeskyttelsesinteresser, herunder eksisterende Natura 2000- områder og andre beskyttede naturområder. Der kan ikke vedtages planforslag, hvis gennemførelse af planen vil indebære en beskadigelse eller ødelæggelse af bilag IV-arters yngle- eller rasteområder.

Det nærmeste Natura 2000 områder er 2,3 km væk og der ikke konstateret fund af Bilag IV arter indenfor lokalplanområdet eller i nærområdet. Det vurderes derfor at kommuneplantillægget ikke vil medføre en beskadigelse eller ødelæggelse af bilag IV-arters yngle- eller rasteområder.

Rammer

Med kommuneplantillægget ændres rammeområde 11E1 som følgende

Eksisterende kommuneplanramme

Enkeltområde                             11.E.1

Anvendelse                                 Erhvervsområde

Specifik anvendelse                    Kontor og serviceerhverv

Maks. Bebyggelsesprocent         90

Maks. antal etager                       5

Parkering                                     1 bilparkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til kontor og andet erhverv. Kravet til anlæg af parkeringspladser kan af hensyn til fremme brugen af kollektiv transport dog reduceres efter en konkret vurdering i forbindelse med lokalplanlægningen. 1,5 cykelparkeringsplads pr. 100 m² kontorerhverv. Cykelparkering skal placeres nær hovedindgangen eller ved anden indgang med god cykelfremkommelighed.

Note                                               Klimaudpeget område

 

Ny kommuneplanramme

Enkeltområde                              11.E.1

Anvendelse                                 Erhvervsområde

Specifik anvendelse                    Kontor og serviceerhverv

Maks. Bebyggelsesprocent         150

Maks. antal etager                       6

Parkering                                     1 bilparkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til kontor og andet erhverv. Kravet til anlæg af parkeringspladser kan af hensyn til fremme brugen af kollektiv transport dog reduceres efter en konkret vurdering i forbindelse med lokalplanlægningen. 2 cykelparkeringsplads pr. 100 m² kontorerhverv. Cykelparkering skal placeres nær hovedindgangen eller ved anden indgang med god cykelfremkommelighed.

Note                                              Klimaudpeget område

 

Miljøvurdering

Der er gennemført en miljøscreening af lokalplan 257 og det tilhørende kommuneplantillæg 6. Det vurderes, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da planerne kun vil medføre en mindre miljøpåvirkning på et lokalt niveau.