Forslag til tillæg 3 til Kommuneplan 2017 – Høje Søborg Vest

Baggrund og formål

Formålet med forslag til tillæg 3 er at sikre, at der kan bygges almene boliger i tilknytning til Høje Søborg II på arealet, hvor der tidligere var danseskole og på den eksisterende parkeringsplads i henhold til forslag til lokalplan 254.  Krav i forbindelse med den almene sektor gør, at området der er omfattet af forslag til lokalplan 254, midlertidigt skal udstykkes fra den eksisterende afdeling Høje Søborg II for at blive sammenlagt igen, når byggesagen er overstået. Hensigten er at sikre, at den eksisterende afdeling Høje Søborg II ikke belastes økonomisk af den nye byggesag.

Det betyder, at bebyggelsesprocenten for den eksisterende del af bebyggelsen Høje Søborg II midlertidigt overskrides, når der sker udstykning af den sydlige del for at realisere lokalplan 254. For at muliggøre udstykningen skal bebyggelsesprocenten for rammeområde 14C2 ændres. I stedet for at forhøje bebyggelsesprocenten for en midlertidig situation, fastlægges en maksimal etagehøjde svarende til den allerede eksisterende på 6 etager og en maksimal husdybde på 14 meter. Således gives der ikke mulighed for yderligere bebyggelse, men det muliggøres, at området lovligt kan udstykkes.

Redegørelse

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten for området er fastsat til max. 110 procent for den enkelte ejendom. Da en del af ejendommen midlertidig udstykkes i forbindelse med byggesagen, vil den eksisterende bebyggelsesprocent blive overskredet. For at overholde krav til overholdelse af de bebyggelsesregulerende bestemmelser i forbindelse med udstykningssagen, vil rammen fremover være fastlagt, således at bebyggelsen alene er reguleret ved hjælp af maksimal etageantal på 6 etager og med en maksimal husdybde på 14 meter.

Grundvand

Kommunen skal sikre, at der tages hensyn til grundvandsbeskyttelsen, når der planlægges for byudvikling i de såkaldte OSD områder (Områder med særlige drikkevandsinteresser) og i indvindingsoplande. Området er beliggende i et indvindingsopland, men ikke i et område med særlige drikkevandsinteresser.

Da kommuneplantillægget ikke giver mulighed for ændret anvendelse, men alene omfatter en ændring i forhold til de bebyggelsesregulerende rammer, er der ikke udarbejdet redegørelse for grundvandspåvirkningen.

Internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (bilag IV)

Kommunen skal varetage naturbeskyttelsesinteresserne, som er udpeget i Grønt Danmarkskort, og som udgøres af naturområder med særlige naturbeskyttelsesinteresser, herunder eksisterende Natura 2000- områder og andre beskyttede naturområder.

Der kan ligeledes ikke vedtages planforslag, hvis gennemførelse af planen vil indebære en beskadigelse eller ødelæggelse af bilag IV-arters yngle- eller rasteområder.

Kommuneplantillægget omfatter ikke Natura 2000 områder eller andre naturområder med naturbeskyttelse. Der ikke konstateret fund af Bilag IV arter indenfor lokalplanområdet eller i nærområdet. Det vurderes derfor at kommuneplantillægget ikke vil medføre en beskadigelse eller ødelæggelse af bilag IV-arters yngle- eller rasteområder.

Rammer

Eksisterende ramme

Rammeområde                            14C2

Betegnelse                                   Høje Søborg, vest

Anvendelse                                  Centerområde, Bydelscenter 

Maks. Bebyggelsesprocent         110 % for den enkelte ejendom

Maks. antal etager                       6

Note                                             1 bilparkeringsplads pr. 25 m² etageareal til detailhandel og 1 bilparkeringsplads pr. bolig. For ungdoms-, ældreboliger og lignende vurderes parkeringskravet konkret. Dette gælder ligeledes i boligområder med delebiler, særlige kørselsordninger eller tilsvarende. 1 cykelparkeringsplads pr. 25 m² dagligvarebutik. 3 cykelparkeringspladser pr. etagebolig. For etageboliger under 60 m² dog kun 1 pr. bolig. Bil- og cykelparkering til offentlige formål, kulturelle institutioner mv. skal afpasses i forhold til antallet af brugere, kunder og ansatte. For hver 10 cykelparkeringspladser skal der være 1 plads til ladcykler og lignende.

Note                                              Klima udpeget område.

 

Med kommuneplantillægget ændres rammeområde 14C2 som følgende:

 

Rammeområde                          14C2

Betegnelse                                 Høje Søborg, vest

Anvendelse                                Centerområde, Bydelscenter 

Maks. Bebyggelsesprocent        -

Maks. antal etager                     6

Note                                           Max. husdybde: 14 m.

Note                                           1 bilparkeringsplads pr. 25 m² etageareal til detailhandel og 1 bilparkeringsplads pr. bolig. For ungdoms-, ældreboliger og lignende vurderes parkeringskravet konkret. Dette gælder ligeledes i boligområder med delebiler, særlige kørselsordninger eller tilsvarende. 1 cykelparkeringsplads pr. 25 m² dagligvarebutik. 3 cykelparkeringspladser pr. etagebolig. For etageboliger under 60 m² dog kun 1 pr. bolig. Bil- og cykelparkering til offentlige formål, kulturelle institutioner mv. skal afpasses i forhold til antallet af brugere, kunder og ansatte. For hver 10 cykelparkeringspladser skal der være 1 plads til ladcykler og lignende.

Note                                             Klima udpeget område.

 

Miljøvurdering

Der er gennemført en miljøvurdering af forslag til kommuneplantillæg 3.

Planerne vurderes ikke at have væsentlig negativ påvirkning på miljøet, da ændringen kun omfatter en ændring af, hvorledes de bebyggelsesregulerende bestemmelser fastsættes. Der er derfor ikke udarbejdet en miljørapport.